Juin 2025 - Une révolution dans l'investissement ?
Apprenez à investir intelligemment en bourse : des conseils pratiques, des stratégies claires et un accompagnement pour se constituer un patrimoine tout en apprenant.
Temps de lecture estimé : 7 min
Sommaire :
1/ Suivi du portefeuille
2/ Comprendre l’investissement en France : Partie 2 - investir dans l’immobilier
3/ Revue de presse - Ressources pédagogiques
1/ Suivi du portefeuille
Ci-dessous la mise à jour du portefeuille 10 k€ avec le détail pour chaque valeur :
Il est en progression à + 20,79% depuis le début de l’année.
Il est possible de suivre le portefeuille en direct via ce lien. Dans un 2ème onglet, vous avez l’évolution du portefeuille dans le temps.
À noter l’utilisation des dividendes versés par Ayvens pour renforcer Pull Up Entertainment avec l’achat de 3 actions avant la hausse.
Quelques commentaires sur les actions du portefeuille :
TARKETT 🏠
L’AMF a émis un avis favorable sur l’opération et a validé sa conformité. Toutefois, un recours a été déposé devant la Cour d’appel de Paris, et la société a depuis annoncé la suspension de la mise en œuvre du retrait obligatoire (OPRO) dans l’attente de la décision de justice.
Cette situation soulève plusieurs interrogations, d’autant plus que la société précise qu’en cas de jugement défavorable, une nouvelle offre ne serait pas nécessairement proposée. Une telle incertitude crée un traitement différencié et inéquitable entre les actionnaires : ceux ayant apporté leurs titres à 17 € dans le cadre de l’OPR bénéficient d’une liquidité garantie, tandis que les autres — n’étant pas à l’origine du recours — se retrouvent potentiellement bloqués, sans visibilité sur l’issue de l’opération.
Affaire à suivre, d’autant plus que je n’ai, pour ma part, pas apporté les actions Tarkett détenues en portefeuille.
La société a publié le 12 juin des résultats historiques concernant l’exercice 2024-2025 : communiqué
Ci-dessous l’évolution du chiffre d’affaires et de la rentabilité :
L’année écoulée a été exceptionnelle mais difficilement reproductible pour les exercices suivants. Elle a néanmoins permis une nette amélioration de la situation financière, avec une réduction significative de la dette nette, passée de 132,6 M€ à 70,1 M€. Cette amélioration offre à l’entreprise une marge de manœuvre accrue pour investir dans de futurs jeux, envisager d’éventuelles acquisitions et poursuivre son programme de rachat d’actions. À ce titre, la société a déjà racheté 235 000 actions, représentant un montant de 4,3 M€, soit environ 4 % du capital depuis le début de l’année.
En terme de valorisation, nous sommes à VE/EBITA de x3,8 ce qui est vraiment bas donc acheteur à ce cours.
2/ Comprendre l’investissement en France : Partie 2 - investir dans l’immobilier
Dans la newsletter de mai nous avons commencé à étudier l’investissement de l’immobilier et comprendre s’il s’agit nécessairement d’un investissement avec peu ou sans risque.
À titre d’exemple, j’ai simulé un investissement locatif à Paris et à Saint-Étienne pour le même type de bien.
L’enjeu, va être de calculer le taux de rendement interne (TRI) pour :
1/ Le projet
2/ L’investisseur (avec prise en compte de l’effet de levier lié à l’endettement)
Un appartement de 30 m2 avec une simulation sur une durée d’investissement de 10 ans et de 25 ans.
Commençons par Paris. Ci-dessous les hypothèses retenues :
Surface : 30m2
Prix m2 : 10 500 €
Valeur du bien : 315 000 €
Frais de notaire : 22 050 €
Travaux : 0 €
Total coût projet : 337 050 €
Loyer annuel : 12 240 € hors charges
Charges annuelles : 1 320 € (70% re-facturé au locataire)
Charges supportées par le locataire : 924 €
Travaux de copropriété : 10 000 € tous les 10 ans
Impôt foncier : 550 €
Taux d’impôt moyen retenu : 15 %
Taxe sur les plus-value immobilière : pour comprendre et pour le calcul
Nous supposerons que l’appartement est revendu avec une prise de la valeur de 1,8% par an sur la base de l’évolution des prix à Paris des 15 dernières années soit un prix de 376 520,25 € au bout de 10 ans et de 492 045,20 € au bout de 25 ans.
Ci-dessous l’évolution des flux cumulés sur 25 ans et 10 ans :
Cela nous permet d’obtenir un TRI de :
1/ Pour 10 ans de 3,5 %
2/ Pour 25 ans de 4,5 %
Le TRI sur 10 ans est plus faible car il est impacté par :
1/ La taxe sur la Plus value immobilière
2/ Le poids des frais de notaire qui ne sont amortis que sur 10 ans vs 25 ans
3/ le poids des travaux de copropriété (10 000 € sur 10 ans vs 20 000 € sur 25 ans)
Faisons le même travail pour la ville de Saint-Étienne :
Surface : 30m2
Prix m2 : 1 500 €
Valeur du bien : 45 000 €
Frais de notaire : 3 015 €
Travaux : 0 €
Total coût projet : 48 015 €
Loyer annuel : 5 000 € hors charges
Charges annuelles : 480 € (70% re-facturé au locataire)
Charges supportées par le locataire : 336 €
Travaux de copropriété : 10 000 € tous les 10 ans
Impôt foncier : 510 €
Taux d’impôt moyen retenu : 15 %
Taxe sur les plus-value immobilière : pour comprendre et pour le calcul
Nous supposerons que l’appartement est revendu avec une prise de la valeur de 1% par an sur la base de l’évolution des prix à Saint-Étienne des 15 dernières années soit un prix de 49 708 € au bout de 10 ans et de 57 709 € au bout de 25 ans.
Ci-dessous l’évolution des flux cumulés sur 25 ans et 10 ans :
Cela nous permet d’obtenir un TRI de :
1/ Pour 10 ans de 6,3 %
2/ Pour 25 ans de 8,7 %
De la même manière que Paris, le poids des frais de notaire, travaux etc. viennent éroder le TRI sur une plus courte durée.
Cette différence de taux de rendement entre Paris et Saint-Étienne s’explique pour de nombreuses raisons :
1/ La tension du marché locatif
2/ Attractivité économique et démographique
3/ La liquidité du marché
J’aurai l’occasion de détailler davantage la notion de couple rendement/risque dans une prochaine newsletter. Mais de manière synthétique, le rendement plus élevé observé à Saint-Étienne par rapport à Paris s’explique par un niveau de risque supérieur : vacance locative plus élevée, dynamique démographique moins favorable, marché secondaire moins liquide. Comme toujours, un rendement plus important est le reflet d’une prime de risque exigée par les investisseurs pour compenser ces incertitudes.
Passons maintenant à l’analyse de ces deux investissements, avec le TRI pour un investisseur ayant recours à l’effet de levier. Comme c’est le cas pour la majorité des investisseurs immobiliers, nous supposerons ici un financement majoritairement par emprunt bancaire, ce qui modifie significativement la rentabilité nette de l’opération.
Considérons les hypothèses suivantes :
Apport : 30%
Emprunt : 70%
Taux d’intérêt : 3,00 %
Assurance emprunt :
Paris : 48 €
Saint-Étienne : 15 €
Pénalité de remboursement anticipé : Maximum équivalent à 6 mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.
Ou 3 % du capital restant dû avant remboursement.
La banque applique le montant le plus bas des deux options
Voici la simulation des flux cumulés pour Paris :
Cela nous permet d’obtenir un TRI de :
1/ Pour 10 ans de -1,7 %
2/ Pour 25 ans de 5,6 %
Le TRI négatif s’explique par le coût de l’emprunt et les pénalités de remboursement anticipé.
Concernant l’investissement sur 25 ans, nous obtenons un TRI supérieur à celui sans emprunt qui est le principe de l’effet de levier (augmenter le rendement en augmentant le risque du projet)
Pour Saint-Étienne :
Cela nous permet d’obtenir un TRI de :
1/ Pour 10 ans de 10,9 %
2/ Pour 25 ans de 12,6 %
L’effet de levier augmente bien le rendement pour les 2 projets.
Beaucoup d’autres éléments supplémentaires pourraient impacter négativement le TRI et n’ont pas été pris en compte comme :
1/ Les frais d’assurances pour les loyers impayés
2/ Gestion locative par une agence
3/ Temps consacré à la gestion de l’appartement
4/ Frais d’agence (achat, vente et/ou entrée et sortie de locataire)
le but de cette démonstration était de montrer qu’il n’est pas évident qu’un investissement immobilier soit dénué de tout risque et présente forcément un rendement attractif. Certes les TRI sont majoritairement positifs mais ils obligent à une détention minimum relativement longue (> 5 ans) pour diminuer le risque de l’investissement et souvent un investissement initial important (> 10 000 €).
À titre de comparaison, en 2024, le taux d'intérêt moyen des obligations d'État émises par la France à échéance de 10 ans est de 2,97 %.
3/ Revue de presse - Ressources pédagogiques
Dans une logique de réorientation de l’épargne, plusieurs députés ont déposé une proposition de loi visant à transformer le PEA en produit directement concurrent de l'assurance-vie. Ellle vise à réformer en profondeur le Plan d’Épargne en Actions (PEA). Objectif : en faire un véritable outil de financement de l’économie productive française et européenne, à la hauteur des enjeux économiques, sociaux et industriels du pays.
Actuellement, l’épargne des Français est massivement orientée vers des supports peu risqués et peu productifs, comme les livrets réglementés, l’immobilier ou les fonds euro d’assurance-vie. Résultat : une épargne peu utile à la croissance, des entreprises sous-capitalisées, un système de retraite sous pression… et une opportunité manquée pour les investisseurs particuliers.
Plusieurs constats :
1/ Une industrie française sous-capitalisée
En 50 ans, la part de l’industrie dans le PIB est passée de 20 % à 9 %.
Les entreprises françaises manquent de fonds propres pour investir, innover, recruter.
L’absence d’un fonds souverain puissant ou d’un pilier de retraite par capitalisation limite notre capacité à mobiliser l’épargne nationale.
2/ Un système de retraite fragilisé
Le système par répartition est déficitaire depuis 2024.
À l’horizon 2070, le besoin de financement atteindra 0,8 % du PIB.
Aucun vrai levier de capitalisation n’est offert aux Français pour se constituer une retraite complémentaire via les marchés.
3/ Une épargne mal orientée
Sur 6 400 Mds€ d’épargne financière, 60 % est investie sur des produits à faible rendement.
Moins de 30 % va vers les actions (cotées ou non cotées).
Le PEA, pourtant conçu pour cet usage, reste peu utilisé (moins de 2 % de l’épargne totale).
4/ Le PEA aujourd’hui : un outil sous-performant
Créé en 1992 pour encourager l’investissement en actions françaises et européennes, le PEA est aujourd’hui pénalisé par plusieurs freins :
Plafond de versement limité à 150 000 € (225 000 € avec un PEA-PME).
Un seul PEA par personne.
Pas de fractionnement des actions : inaccessible pour acheter des titres chers (ex : Hermès).
Règles successorales désavantageuses : le PEA est clôturé au décès, intègre l’actif successoral, et génère une fiscalité sur les plus-values non réalisées.
Faible souplesse et visibilité limitée par rapport aux assurances-vie.
5/ L’assurance-vie, grand gagnant de la fiscalité actuelle
L’assurance-vie attire à elle seule plus de 2 000 Mds€ d’épargne. Pourquoi ? Grâce à un régime fiscal et successoral imbattable :
Aucun plafond de versement
Transmission hors succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire
Arbitrages internes sans fiscalité
Possibilité d’investir à l’étranger
Fractionnement des unités de compte (accessibilité même pour les petits montants)
Multiplicité des contrats possibles
Le résultat est un déséquilibre profond entre les produits, qui décourage l’investissement en actions directes, pourtant plus productives à long terme.
Ce que propose la réforme
La proposition de loi vise à réconcilier les Français avec l’investissement en actions en transformant en profondeur le PEA.
🔧 Les trois mesures principales :
1. Suppression du plafond de versement
Fini le plafond à 150 000 € : les particuliers pourront investir selon leurs capacités, comme dans une assurance-vie.
2. Fusion des types de PEA
Plus de distinction entre PEA classique, PEA-PME et PEA Jeunes.
Un seul produit, plus lisible et plus universel.
3. Alignement du régime successoral sur celui de l’assurance-vie
Désignation possible de bénéficiaires
Exonérations équivalentes à l’assurance-vie (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans)
Non-intégration dans l’actif successoral
Transmission possible vers les PEA des héritiers
Je ne peux qu’être enthousiaste de voir cette proposition de loi qui justifie totalement la rédaction de cette newsletter. Permettre au plus grand nombre d’investir en bourse par soi-même !
Intérieur, Strandgade 30, Vilhelm Hammershøi, 1904
Disclaimer :
Les informations contenues dans cette newsletter sont fournies à titre purement informatif et éducatif. Elles ne constituent pas une recommandation d’achat, de vente ou de détention d’instruments financiers. Les contenus, analyses et opinions présentés reflètent uniquement le point de vue des auteurs au moment de leur rédaction et peuvent évoluer.
Investir sur les marchés financiers comporte des risques, notamment celui de perdre tout ou partie de l’investissement initial. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant de prendre une décision d’investissement, il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un professionnel habilité afin d’évaluer la pertinence de ces informations en fonction de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque.
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