Mai 2025 - Investir dans l'immobilier, c'est rentable ?
Apprenez à investir intelligemment en bourse : des conseils pratiques, des stratégies claires et un accompagnement pour se constituer un patrimoine tout en apprenant.
Temps de lecture estimé : 7 min
Sommaire :
1/ Suivi du portefeuille
2/ Comprendre l’investissement en France : Partie 1 - investir dans l’immobilier
3/ Revue de presse - Ressources pédagogiques
1/ Suivi du portefeuille
Ci-dessous la mise à jour du portefeuille 10 k€ avec le détail pour chaque valeur :
Il est en progression à + 19,54% depuis le début de l’année.
Il est possible de suivre le portefeuille en direct via ce lien. Dans un 2ème onglet, vous avez l’évolution du portefeuille dans le temps.
L’évolution du portefeuille est en hausse actuellement. Cela s’explique par une hausse générale du marché suite aux annonces de Trump concernant la suspension des droits de douane. Également certaines valeurs semblaient avoir une baisse excessive et semble se réajuster mais cela reste du commentaire court terme donc peu d’intérêt pour le suivi.
À noter l’utilisation des dividendes versées par ABC Arbitrage pour renforcer Pull Up Entertainment avec l’achat de 6 actions avant la hausse.
Côté actualités financières :
Tarkett, notre première ligne, a communiqué jeudi un addendum de l’expert indépendant qui persiste et valide l’attestation d’équité à 17 €. Il est disponible ici. Évidemment les actionnaires minoritaires continuent à contester l’offre avec plus de 35 courriers envoyés et un actionnaire minoritaire a publié un rapport critique sur le travail de l’expert indépendant. Dans les grandes lignes, la rapport critique met en lumière les éléments suivants :
Exclusion injustifiée de la transaction de 2021 (OPA à 20 €), malgré l’amélioration des résultats depuis.
Usage discutable des cours de Bourse comme méthode de valorisation, alors que le titre est peu liquide.
Dépendance excessive à la méthode DCF, avec des hypothèses conservatrices qui sous-valorisent la division Sport.
Erreurs dans l’application des comparables boursiers, biaisant la valorisation.
Rejet injustifié des comparables transactionnels, pourtant standards selon l’AMF et les normes IVS.
Omission des options de liquidité offertes aux managers, créant un traitement inéquitable des actionnaires.
Ajustements opaques (affacturage, déficits fiscaux, BFR normatif) qui diminuent artificiellement la valeur des fonds propres.
Nous allons continuer également à contester auprès de l’AMF et vous pouvez également les contacter à l’adresse suivante : contactOPA@amf-france.org
IT Link a publié un niveau d’activité pour le T1 2025 satisfaisant en comparaison au marché. Dans les grandes lignes :
Chiffre d’affaires T1 2025
Total : 21,83 M€ (+1,8% vs T1 2024)
France : 18,10 M€ (-0,4%)
International : 3,73 M€ (+14,2%), porté par le Benelux et le Canada
Taux d’activité : 92,4% (vs 93,1% en T1 2024), légère baisse compensée par des prestations à plus forte valeur ajoutée et un pricing power favorable
Effectif productif global : 905 consultants (vs 900 un an plus tôt)
Perspectives : Objectif confirmé - croissance du chiffre d’affaires d’environ 3% sur l’année
Prochaine échéance : Assemblée Générale le 26 juin 2025
Pull Up a lancé le jeu Roadcraft dont le lancement est très satisfaisant. Vous pouvez suivre le niveau de ventes et de joueurs actifs ici : https://steamdb.info/app/2104890/charts/#1w
Nous pouvons voir qu’il est très bien placé dans les jeux tendances :
Le marché a constaté la très faible valeur de la société en bourse et le cours s’est bien repris depuis le dernier post. La société publiera ses résultats annuels le 12 juin.
EPC poursuit son développement. Argos, le fonds actionnaire majoritaire semble moins pressé de vendre. La baisse s’explique par la baisse de la spéculation qui prévoyait une vente dans les prochains mois. Je le pensais pour 2026 mais peut être qu’après avoir sondé le marché, ils préfèrent peut être continuer le développement de la société :
Acquisition au Brésil : En avril 2025, EPC Groupe a annoncé l’acquisition de Pirobras Industrial LTDA, une entreprise brésilienne spécialisée dans la fabrication et la distribution d’explosifs civils. Cette opération stratégique vise à renforcer la présence du groupe en Amérique du Sud et à consolider son expertise dans les systèmes d’initiation et les explosifs en vrac.
Financement au Canada : En avril 2025, EPC Groupe a obtenu un financement de 25 millions de dollars canadiens auprès de la Société Générale pour soutenir son développement en Ontario et au Québec.
ABC Arbitrage RAS
Ayvens a communiqué un très bon T1 2025 :
Revenu brut d’exploitation : 819 millions d’euros, en hausse de 3,3 % par rapport au T1 2024.
Marge des activités de leasing et de services : 708 millions d’euros, en progression de 2,9 %.
Résultat net part du groupe : 220 millions d’euros, soit une augmentation de 21,3 %.
Retour sur capitaux propres tangibles (ROTE) : 11,0 %, contre 9,4 % au T1 2024.
Ratio coût/revenu : 58,0 %, en amélioration de 9,7 points de pourcentage.
Synergies réalisées : 61 millions d’euros, contre 20 millions au T1 2024.
2/ Comprendre l’investissement en France : Partie 1 - investir dans l’immobilier
Dans ce travail pédagogique, il me paraissait essentiel de présenter les différentes classes d’actifs et d’expliquer les mécanismes propres à chacune d’elles. L’objectif : offrir une compréhension plus fine des intérêts en jeu, des ordres de grandeur en matière de rendement et de risque, mais aussi des dynamiques économiques et commerciales qui structurent l’industrie de l’investissement.
Il est également important de lever le voile sur le fonctionnement de cet écosystème : les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), les conseillers financiers ou encore les sociétés de gestion jouent un rôle central dans la distribution des produits financiers. Comprendre leur modèle économique – souvent basé sur des rétrocommissions ou des frais de gestion – est essentiel pour prendre du recul face à certaines recommandations. Tous les produits ne sont pas toujours proposés en fonction de leur seul intérêt patrimonial, mais parfois aussi pour leur rentabilité commerciale.
Ayant moi-même une affinité particulière pour l’investissement en actions, j’assume un regard plus critique sur d’autres formes de placements, en particulier lorsqu’ils sont présentés comme sans risque ou systématiquement gagnants. Ce biais assumé me pousse à déconstruire certaines idées reçues, notamment autour de l’immobilier locatif ou des produits dont les avantages fiscaux sont d’abord mis en avant (assurance vie etc.), encore très largement plébiscités par les épargnants français. La Bourse, pourtant historiquement l’un des actifs les plus performants sur le long terme, reste trop souvent perçue comme un univers risqué, voire assimilée à un “casino”. Or, bien utilisée, elle constitue un outil puissant de création de valeur, à condition d’y entrer avec méthode, discipline et une vision de long terme.
À lire donc avec un œil critique !
L’immobilier, placement favori des Français
La première classe d’actif que je souhaitais aborder est aussi la plus populaire : l’immobilier. En France, “investir dans la pierre” est profondément ancré dans notre culture. Cela s’explique notamment par :
Une perception de sécurité patrimoniale : “posséder son toit” reste une valeur forte, gage de stabilité.
Un actif tangible, concret, plus facilement appréhendé que des placements abstraits comme les actions ou les obligations.
Un vecteur de transmission familiale, renforçant sa dimension intergénérationnelle.
Par ailleurs, beaucoup mettent de nombreux avantages en avant comme :
Le levier du crédit : en France, l’accès au crédit immobilier reste particulièrement attractif grâce à des prêts à taux fixe sur 20 à 25 ans, souvent finançables jusqu’à 90 % de l’acquisition. Cette configuration, rare à l’étranger, permet à l’investisseur de mobiliser peu de capital au départ. Par ailleurs, en France, les particuliers bénéficient de crédit immobilier à taux fixe, très bas et très long. C’est une exception française.
Le ressort psychologique : “quoi qu’il arrive, cela vaudra toujours quelque chose”. Et au pire, en cas de difficultés, on pourra toujours y habiter soi-même. Cette perspective confère à la pierre une valeur refuge, à la fois patrimoniale et émotionnelle, difficile à retrouver dans d’autres classes d’actifs.
Une performance historiquement solide : certaines zones, notamment dans les grandes métropoles, ont connu une croissance très soutenue des prix. À titre d’exemple, les prix au m² à Paris ont connu une progression impressionnante entre 1996 et 2020, alimentant la croyance en un actif toujours haussier.
En 1997, le prix moyen au mètre carré dans le 6ᵉ arrondissement de Paris avoisinait 3 500 €. Aujourd’hui, il dépasse les 15 000 € / m², soit une multiplication par plus de quatre en un peu moins de 25 ans. Cela représente une plus-value de +400 à +700 %, équivalente à un rendement annuel moyen supérieur à 14 % hors revenus locatifs, et parfois davantage dans certains micro-quartiers particulièrement prisés.
Il existe aussi de nombreux dispositifs fiscaux qui incitent à l’investissement immobilier et qui sont largement distribués par les conseillers financiers :
Loi Pinel : Dispositif de défiscalisation pour l’investissement locatif neuf en zone tendue. Permet une réduction d’impôt jusqu’à 14 % sur 9 ans, sous conditions de loyers et de ressources des locataires.
Loi Malraux : S’adresse aux investisseurs rénovant un bien dans un secteur sauvegardé. Offre une réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux, plafonnée à 100 000 € par an, sans plafonnement des loyers.
Loi Denormandie : Version “ancien avec travaux” du Pinel, pour les logements à rénover dans certaines villes moyennes. Même réduction d’impôt que Pinel, si au moins 25 % du coût total concerne les travaux.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux : amortissement du bien et des charges, souvent aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Désormais, nous allons nous pencher sur comment investir dans l’immobilier et essayer de comprendre les avantages/inconvénients, les rendements et risques associés.
Investir soi même :
Investir en direct dans l’immobilier présente plusieurs attraits pour l’épargnant autonome :
Le plaisir de chercher une opportunité en lien avec ses affinités personnelles ou sa connaissance d’un quartier ou d’un type de bien.
Le contrôle total de l’allocation de son capital : on choisit où va son argent, à qui on loue, à quel prix.
La conviction de pouvoir “battre le marché”, en repérant une bonne affaire ou en valorisant le bien par des travaux ou un bon positionnement.
La réduction des frais d’intermédiation (honoraires, commissions, frais de gestion) en court-circuitant les professionnels.
Les inconvénients sont également présents :
Un ticket d’entrée élevé : rarement accessible sous les 10 000 à 20 000 € d’apport, sans compter les frais de notaire.
Un accès limité à certains actifs (locaux d’activité, hôtellerie, bureaux…), réservés à des structures professionnelles ou collectives.
Un accès au crédit non garanti, selon ta situation professionnelle, ton taux d’endettement ou ton historique bancaire.
Entre la recherche du bien, les visites, la négociation, les travaux, la gestion des locataires et la comptabilité, un investissement immobilier en direct demande du temps, de la rigueur et de la disponibilité. Ce n’est pas un placement passif. Il est aussi possible de confier son bien en gestion locative à une agence immobilière contre rémunération souvent comprise entre 7 % et 9 % TTC des loyers perçus.
En immobilier, le rendement vient de 2 sources principales :
La perception des loyers
La prise de valeur du bien éventuelle qui sera matérialisée lors de la revente
Le rendement va dépendre de plusieurs facteurs :
L’offre et la demande pour ce type de bien
La qualité et l’emplacement du bien
Le contexte de marché (niveau des taux directeurs, crise etc.)
La typologie du bien
Maintenant si l’on regarde les risques qui expliquent le rendement associé
Risques liés à l’investissement lui-même :
Payer trop cher le bien, faute d’expérience ou de comparables fiables.
Sous-estimer les frais annexes (travaux, charges, taxe foncière…).
Surestimer le loyer ou la demande locative, surtout hors grandes métropoles.
Faible liquidité de la zone
Mal anticiper les tendances de marché et les évolutions de la zone dans laquelle se situe le bien
Risques liés à l’exploitation locative :
Impayés, vacance locative ou changement fréquent de locataires.
Dégradations, litiges, voire procédures juridiques longues.
Complexité administrative : gestion des baux, des déclarations fiscales, du suivi technique.
Il faut bien comprendre que le rendement est toujours couplé au risque, c’est à dire que sauf anomalie, le rendement est censé rémunéré le risque. Plus ce dernier est élevé alors plus le rendement attendu sera important. C’est pour ça qu’un rendement faible en immobilier sous entend un risque plus faible. À titre d’exemple, nous pouvons voir ci-dessous les rendements moyens par ville :
Source : Meilleurtaux
On observe un rendement de 6,62 % à Perpignan contre 3,12 % à Annecy. Cette différence s’explique par la perception du risque : le marché considère Annecy comme un placement plus sûr en raison de facteurs tels qu’un bassin d’emploi plus solide, une plus forte tension locative, une meilleure perception des loyers et une liquidité plus forte.
Il est donc peu pertinent de comparer les rendements de deux villes sans tenir compte du niveau de risque associé. Comme pour tout actif financier, le rendement doit toujours être analysé à l’aune du risque. Vous deviendrez un investisseur redoutable le jour où vous saurez identifier des opportunités offrant un meilleur rendement que celui du marché, pour un niveau de risque égal ou inférieur.
Dans la prochaine lettre, nous nous attellerons à faire une simulation d’investissement immobilier pour voir s’il s’agit réellement d’un investissement sans risque et avec le rendement imaginé.
3/ Ressources pédagogiques - Revue de presse
Commentaire d’articles :
Un article est paru dans Les Échos Dette privée : l'ouverture aux particuliers fait planer le risque de « panique bancaire »
L’article des Échos s’intéresse à l’essor de la dette privée, un segment du financement longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, et aux risques induits par son ouverture croissante aux particuliers. Cette évolution, notamment via des contrats d’assurance-vie intégrant des fonds de dette privée, vise à démocratiser l’accès à des produits jusque-là confidentiels et potentiellement plus rémunérateurs.
Cependant, cette promesse de rendement s’accompagne de risques structurels majeurs. Contrairement aux actifs liquides comme les obligations cotées, les titres de dette privée sont difficilement revendables en cas de retrait massif des investisseurs. L’auteur souligne ainsi le risque d’une crise de liquidité pouvant déboucher sur une forme de panique bancaire. Ce phénomène — qualifié de “prophétie autoréalisatrice” — se produit lorsque la simple crainte de pertes pousse les épargnants à retirer massivement leurs fonds, provoquant ainsi les difficultés qu’ils redoutaient.
Face à cette menace systémique, les autorités de régulation envisagent de durcir les règles de commercialisation de ces fonds afin de mieux encadrer leur distribution au grand public. Le commentaire met ainsi en lumière les tensions entre logique de démocratisation de la finance et impératif de stabilité du système financier.
Recommandation de livre :
Je ne peux que vous recommander le livre Gagner en bourse par tous les temps de Paul Gagey, gérant de fonds chez Axiom, société de gestion indépendante basée à Paris. Il a notamment dirigé pendant 12 ans le fonds Aviva Oblig International (2006–2018). Il débute sa carrière comme analyste financier chez Barclays, puis devient trader pays émergents à la Banque Worms. Il développe une approche value sur les fonds propres de l’établissement. Paul Gagey est diplômé en économie de Columbia University et titulaire d’un Master de mathématiques de l’Université Paris 7.
Lien : https://www.arnaudfranel.com/auteur/paul-gagey/
Reportage d’investigation :
Sur un autre sujet qui n’a rien à voir mais je vous mets ici un lien sur l’histoire du Salvator Mundi (le « Sauveur du monde », en latin) qui est une peinture à l'huile sur bois de noyer, sur le thème du Christ rédempteur attribuée à Léonard Da Vinci. Un documentaire vraiment saisissant certes éloigné de la bourse mais qui montre la psychologie humaine, facteur déterminant en bourse :
Lien :
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